Rozhodujúce faktory pri predaji nehnuteľnosti

Viete správne určiť cenu Vašej nehnuteľnosti?

1.  Cena

Prvotné určenie ceny nehnuteľnosti je veľmi dôležité a to nielen z pohľadu predávajúceho ale hlavne kupujúceho. Práve kupujúci sa bude rozhodovať o akú nehnuteľnosť prejaví záujem, keďže má svoje finančné limity. Ak ste v minulosti už niečo predávali/kupovali, určite Vám neuniklo, že trh sa hýbe a takisto aj trhová hodnota nehnuteľnosti sa mení. Pravdou je, že súčasnú výšku hodnoty nehnuteľností môžeme prirovnať k roku 2008, kedy sa hlásilo historicky najvyššie ceny nehnuteľností. Áno, oplatí sa v tomto roku predať, avšak je potrebné zohľadniť viacero faktorov a zbytočne to neprehnať.

2.  Prieskum trhu

Pozrite si podobné nehnuteľnosti na známych portáloch, kde inzerujú či už súkromné osoby alebo realitné kancelárie a porovnajte ich s Vašou. Takto získate reálnejšiu predstavu o určení ceny.

3.  Znalecký posudok

Málokto využije služby znalca ešte pred samotným predajom. Ide o ocenenie nehnuteľnosti osobou na to kompetentnou, ktorá je spoplatnená (Znalecký posudok na BYT – cca 100€, DOM – cca 200€, POZEMKY – cca 100€, CHATA – cca 100-150€…….pre región Košice).

Mať v rukách Znalecký posudok môže byť výhodou z hľadiska argumentácie prečo si pýtate danú sumu za nehnuteľnosť a takisto z hľadiska času kedy kupujúci môže použiť znalecký posudok pre banku poskytujúcu hypotekárny úver.

4.  Realitná kancelária

Ďalšou z možností je požiadať o pomoc určenia ceny nehnuteľnosti práve realitnú kanceláriu, ktorá je v priamom a dennom styku s nehnuteľnosťami. Táto informácia Vás nestojí nič a verím, že v prípade družnejšej debaty s maklérom sa môžete dohodnúť na spolupráci a práve pomoc s predajom Vašej nehnuteľnosti.

5.  Stav nehnuteľnosti

Stav nehnuteľnosti je kľúčovým bodom pre určenie výšky predajnej ceny. Vy ako predávajúci môžete mať citový vzťah k nehnuteľnosti avšak kupujúci sa na nehnuteľnosť pozerá viac po technickej stránke. Kupujúci investuje častokrát svoje celoživotné úspory a 80% ľudí sa “zadĺži” na 30 rokov banke, ktorá mu poskytne úver.

Čo sa považuje za:

Pôvodný stav
Pôvodný stav nehnuteľnosti definujeme ako nehnuteľnosti, ktoré neprešli (takmer) žiadnou rekonštrukčnou úpravou.

• Žiadna dispozičná zmena
• Pôvodná elektroinštalácia
• Pôvodná podlaha
• Pôvodné jadro (umakart,…)
• Pôvodné okná
• Pôvodná kuchynská linka
• Pôvodné obložkové zárubne
• Pôvodné interiérové dvere
• Pôvodné radiátory

Čiastočná rekonštrukcia
Pojem čiastočná rekonštrukcia môže byť ponímaná rôznorodo. Už zo samotného slova sa jedná o nie úplnú rekonštrukciu nehnuteľnosti avšak nehnuteľnosť prešla podstatnými zmenami, ktoré by kupujúci určite sám zmenil po kúpe nehnuteľnosti. Ja sa orientujem na trojicu "okná - podlahy - jadro ". Nehnuteľnosť by mala mať vymenené nové okná, nové podlahy alebo ošetrené pôvodné v dobrom stave, v kuchyni by mala byť nová alebo zánovná kuchynská linka, kúpelňové jadro murované alebo aspoň nový keramický obklad.

Kompletná rekonštrukcia
Nehnuteľnosť prezentovaná ako kompletná rekonštrukcia zahŕňa aj ten najmenší vizuálny alebo technický detail, ktorý sa v nehnuteľnosti nachádza.

• Nové omietky / stierky vrátane stropu
• Nová elektroinštalácia
• Nové rozvody vody, plynu a odpadu
• Nové okná v celom objekte
• Nové podlahy
• Nová sanita, jadro
• Nové zásuvky a vypínače
• Nové radiátory
• Nové interiérové dvere a zárubne
• Nová kuchynská linka (ak je súčasťou predaja, čo je štandard)

Novostavba
Nehnuteľnosti v novostavbe ponúkajú developéri, exkluzívne realitné kancelárie ale aj vy ako predávajúci (majiteľ nehnuteľnosti ) môžete prezentovať Vašu nehnuteľnosť ako novostavbu. Kupujúci sa bude zaujímať o rok kolaudácie, materiál obytného domu a aké sú mesačné režijné náklady.

Do akého roku sa považuje stavba ako novostavba?  

Odpoveď nie je jednoznačná. Je to na zvážení znalca, avšak dohady hovoria o hranici "plus mínus" 10 rokov.

6.  Lokalita

Každá lokalita v danom regióne má svoju “cenu”. Aj tá Vaša by mala byť zohľadnená. Čím je nehnuteľnosť bližšie do centra, naberá na svojej hodnote. Sú avšak lokality, po ktorých je vyšší dopyt a to vďaka okolitému prostrediu a občianskej vybavenosti.

7.  Rozloha

Rozloha, najlepší reálny parameter ako si vypočítať cenu nehnuteľnosti.

Aj vďaka portálom zameraných na inzerciu nehnuteľností, môžete sledovať aktuálne prieskumy priemerných cien za m2 na Slovensku alebo vo vybraných krajoch, miest:

• NBS – Vývoj cien podľa kvartálov
• Realitný portál Nehnuteľnosti – Aktualizovaný vývoj cien realít
• Inštitút finančnej politiky (IFP) v polovici roka 2016 vytvoril kalkulačku na výpočet cien bytov v mestách aj obciach celého Slovenska. Po vyplnení vstupných charakteristík dokáže odhadnúť približnú hodnotu bytu. Pomôže zorientovať sa, no musia sa aktualizovať dáta.

Štátny analytici tvrdia, že kalkulačku chcú postupne aktualizovať a vylepšovať. V databáze je zatiaľ 113-tisíc pozorovaní s charakteristikami inzerovaných bytov.

„Kalkulačka je počiatočným pokusom IFP vytvoriť analytický nástroj na odhad hodnoty nehnuteľností na bývanie. V súčasnosti kalkulačka nereflektuje vývoj na realitnom trhu od roku 2013,“ dodávajú analytici.

Pre znázornenie - Kalkulačka odhadu hodnoty bytu